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四川新物業(yè)管理條例“十問十答”(七)丨小區(qū)維修資金,這筆錢到底該怎么用?
發(fā)布時間:2022-05-18    來源:     閱讀次數(shù):14900

如果

把小區(qū)看成一個人

它實際上有“生命”的

也會經(jīng)常“生病”

電梯壞了、外墻脫落、消防設備故障

……

這些“發(fā)病癥狀”可不得了

不僅影響小區(qū)居民正常生活

還會影響大家的生命財產(chǎn)安全

有了“病”就得治

而要治就要花錢

這些比較大的“病癥”

不約而同地指向小區(qū)維修資金

小區(qū)維修資金,準確地是住宅專項維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金——作為業(yè)主買房時交納的小區(qū)維修資金,這是業(yè)主自己的錢。

小區(qū)維修資金該怎么用?

有哪些程序?

如何防止維修資金被濫用、挪用、截留?

新版《四川省物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》,202251日起施行)起草組成員、住房城鄉(xiāng)建設廳物業(yè)管理專家伍三明表示,對于小區(qū)維修資金,相對于2012年版物業(yè)條例,該《條例》新增和細化了一系列規(guī)定,將更加規(guī)范其使用,保障小區(qū)安全。

小區(qū)“生病”

帶來不便的同時更有安全隱患

小區(qū)“生病”了,都有哪些顯著問題?

電梯等公共設施,是小區(qū)業(yè)主經(jīng)常使用的。一旦“罷工”,將帶來極大的不便。

案例一

20156月,四川宜賓景春寓小區(qū)業(yè)主爆料,小區(qū)一共有6部電梯,51日和57日的兩次雷雨,讓其中的四部電梯遭遇雷擊,導致“罷工”。居民爬樓一個月,甚至有業(yè)主不堪爬樓之苦,選擇投靠親友。

同時,更有一系列諸多安全隱患。

案例二

2018123日下午,成都天府新區(qū)麓山大道的洛森堡·映山小區(qū),一位老人帶孩子去打疫苗,走在小區(qū)內(nèi)卻被脫落外墻磚砸中,老人一把將孩子護在身下,孩子無外傷,老人卻被砸傷住院。

案例三

20214月,龍泉驛區(qū)驛都大道3666號煒岸城小區(qū)居民爆料,交房至今不到5年的時間,發(fā)生多起內(nèi)墻、外墻墻面脫落事件,部分樓棟過半業(yè)主家中外墻滲水嚴重,造成財物損毀和安全隱患。

案例四

20218月,成都青羊區(qū)心靈家園小區(qū)業(yè)主爆料:該小區(qū)消防系統(tǒng)癱瘓多年,長達五年以上處于消防管道無水,消防感應器失靈,存在嚴重隱患,違反高層電梯住宅消防要求,給居民生命財產(chǎn)安全造成巨大風險和隱患。

“這些重大安全隱患,必須及時整改,避免造成群眾生命財產(chǎn)安全,就涉及到一個維修資金動用的問題?!弊》砍青l(xiāng)建設廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處相關負責人表示。

問題來了

哪些情況下可以動用維修資金?

那么,在哪些情況下,可以動用小區(qū)維修資金?

對此,《條例》明確:發(fā)生嚴重影響物業(yè)使用的緊急情況,需要立即對物業(yè)共有部分進行緊急維修、更新、改造的,可申請動用小區(qū)維修資金。

這些緊急情況,分為8種情形:

——屋面、墻體防水損壞造成嚴重滲漏的;

——電梯故障危及人身安全、嚴重影響業(yè)主生活的;

——樓體外墻墻面有脫落危險,危及人身財產(chǎn)安全的;

——消防設施設備嚴重損壞構成重大火災隱患或者消火栓系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)嚴重損壞不具備滅火功能的;

——共用排水設施塌陷、堵塞、破裂等嚴重影響業(yè)主生活或者危及財產(chǎn)安全的;

——尚未移交給專業(yè)經(jīng)營單位運營管理和維護的供水水泵(水箱)損壞或者水管爆裂導致供水中斷的;

——尚未移交給專業(yè)經(jīng)營單位運營管理和維護的供配電系統(tǒng)設施設備發(fā)生故障,造成停電或者漏電,嚴重影響業(yè)主生活或者危及人身財產(chǎn)安全的;

——業(yè)主委員會核實有其他嚴重影響業(yè)主生活或者危及人身財產(chǎn)安全的。

“相對原修訂前的條例對應急維修5種情形,修條例增加至8種情形?!弊》砍青l(xiāng)建設廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處相關負責人表示,在第八種情形中“核實”二字非常重要,“除上述7種法定情形申請使用情形外的其他情形,必須由業(yè)主委員會核實,避免緊急維修情形被濫用,維修資金被非法套取,確保維修資金使用和管理安全?!?/span>

如何申請?

動用小區(qū)維修資金分為“四步走”

發(fā)生緊急情況,需要及時排危時,如何啟用小區(qū)維修資金?

首先,《條例》首次明確了動用維修資金的程序。

根據(jù)《條例》,動用維修資金分為“四步走”:由業(yè)主委員會提出申請——縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門收到申請后,應當在三個工作日內(nèi)作出審核決定并辦理相關手續(xù)——建筑物及其附屬設施的維修資金管理機構按照相關規(guī)定審核同意后,在建筑物及其附屬設施的維修資金中直接列支——應急維修工程竣工驗收后,組織維修的單位應當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置公示。

沒有業(yè)委會,沒有及時申請,但又發(fā)生了緊急情況怎么辦?

對此,《條例》也有專門回應:“相關主體未及時提出申請,且已出現(xiàn)嚴重影響業(yè)主生活或者危及人身財產(chǎn)安全情形的,縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當組織代為維修,代為維修費用按照前款第三項、第四項規(guī)定在建筑物及其附屬設施的維修資金中列支并公示?!?/span>

有何限制?

有哪些規(guī)定避免維修資金被濫用

作為小區(qū)業(yè)主自己的錢,小區(qū)維修資金用一分少一分。如何避免被濫用?

對此,《條例》明確規(guī)定四種不得動用維修資金的情形:

——業(yè)委會換屆期間?!稐l例》第四十四條:“換屆期間業(yè)主委員會不得就選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務人、使用建筑物及其附屬設施的維修資金等共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議,但發(fā)生危及房屋安全或者人身財產(chǎn)安全的緊急情況,需要立即使用建筑物及其附屬設施的維修資金的除外?!?/span>??

——物業(yè)保修期內(nèi)?!稐l例》第八十六條:“物業(yè)保修期內(nèi),因建設工程質(zhì)量問題發(fā)生的維修等費用,由建設單位承擔,不得從建筑物及其附屬設施的維修資金中列支?!?/span>

——業(yè)主大會設立前?!稐l例》第八十九條:“建設單位未按照本條例第二十五條規(guī)定報告設立業(yè)主大會前,物業(yè)共有部分需要維修、更新和改造的,建設單位應當承擔物業(yè)維修、更新和改造責任,不得動用建筑物及其附屬設施的維修資金?!?/span>

——已移交專業(yè)經(jīng)營單位的。結合《條例》規(guī)定:已移交給專業(yè)經(jīng)營單位運營管理和維護的供配電系統(tǒng)設施設備發(fā)生故障,以及供水水泵(水箱)損壞或者水管爆裂導致供水中斷的,由專業(yè)經(jīng)營單位維修養(yǎng)護的共用設施設備及相關管線的,其維修、養(yǎng)護、更新和改造等費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔。

“在這些情形下,需要相關責任單位來出錢維修,不能啟用維修資金,從而用業(yè)主自己的錢?!弊》砍青l(xiāng)建設廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處相關負責人表示。

對于被濫用、挪用維修資金的違法行為,《條例》也明確了法律責任。

伍三明介紹,如果擔心維修資金被套取問題,條例第三十八條、第五十三條規(guī)定:業(yè)主委員會及其成員、物業(yè)服務人不得有抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設施的維修資金的行為,有該行為的,業(yè)主、利害關系人有權向有關部門舉報,有關部門應當依法處理。

有抬高、虛增、截留維修資金等行為,怎么處理?

——《條例》第一百條:“對物業(yè)服務人責令改正,沒收違法所得,依法賠償相關損失,并處五萬元以上二十萬元以下罰款?!?/span>

——《條例》第一百零一條:“對業(yè)主委員會由物業(yè)所在地的縣級以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門給予警告,可處五千元以上二萬元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得。給業(yè)主造成損害的,應當承擔相應的賠償責任?!?/span>

——《條例》第一百零四條:“縣級以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者其他有關部門及其工作人員有濫用職權、玩忽職守或者徇私舞弊的行為,由其所在單位、主管部門、上級機關或者監(jiān)察機關責令改正;情節(jié)嚴重的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;給當事人合法權益造成損害的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。”


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