6月29日，四川省物業(yè)管理工作會議暨法規(guī)政策培訓會議在瀘州市舉行。四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組成員、副廳長樊晟，瀘州市委常委、副市長戴春愛以及四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處、四川省民政廳基層政權(quán)建設(shè)與社區(qū)治理處相關(guān)負責人，與來自全省各市（州）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、行業(yè)協(xié)會及部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表共計80余人出席會議。四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組成員、副廳長樊晟在致辭中充分肯定了去年全省物業(yè)管理工作取得的成績，深入分析了當前物業(yè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的新形勢新要求，提出了“物業(yè)+”模式及部署了相關(guān)工作要求。工作會上，瀘州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長李云春，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組成員、副局長趙江明，綿陽市住建委黨委副書記、副主任張軍作了代表交流發(fā)言，為全省物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展提供了好的思路和好的做法。在培訓會上，四川省住建廳物業(yè)管理專家伍三明以“物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的新規(guī)則與新實踐”為主題，從“一套體系、兩種秩序、三個特征、四個變化、五點注意”五個方面對民法典關(guān)于物業(yè)管理規(guī)定進行深入具體的解讀，以下是解讀內(nèi)容實錄：

一、一套體系

民法典從國家基本法律層面確立的物業(yè)管理基本制度，為物業(yè)管理活動提供了根本準則，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)，開啟了物業(yè)管理法律制度新時代，構(gòu)筑了一套相對完善的物業(yè)管理法律制度體系，其中以物權(quán)編業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)、合同編物業(yè)服務(wù)合同、侵權(quán)責任編建筑物和構(gòu)件的損害責任為主要制度，在總則、各分編通則以及物權(quán)設(shè)立、相鄰關(guān)系、合同訂立和履行等章節(jié)涉及物業(yè)管理規(guī)定，同時，以最高人民法院在2021年12月23日發(fā)布新修正的“審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用”和“物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用”法律若干問題的解釋（兩部司法解釋）為配套，從民法典相關(guān)規(guī)定到配套的最高人民法院兩部司法解釋，形成一套物業(yè)管理基本法律和具體案件審理的制度體系，為物業(yè)管理活動納入法制化軌道提供根本遵循。其中，具體體現(xiàn)為：

一是第二編物權(quán)編中第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)(共17條)。主要涉及有專有部分的權(quán)利和義務(wù)，共有部分的權(quán)利和義務(wù)，建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地等的權(quán)利歸屬，車位、車庫的歸屬，車位、車庫的首要用途，業(yè)主自治管理組織的設(shè)立及指導和協(xié)助，業(yè)主共同決定事項及表決，業(yè)主改變住宅用途的限制條件，維修資金的歸屬和處分，共有部分的收益歸屬，建筑物及其附屬設(shè)施的費用分擔和收益分配，建筑物及其附屬設(shè)施的管理主體，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的關(guān)系，業(yè)主的相關(guān)義務(wù)及責任，業(yè)主合法權(quán)益的保護。

二是第三編合同編中第二十四章物業(yè)服務(wù)合同(共14條)。主要涉及有物業(yè)服務(wù)合同定義，合同內(nèi)容和形式，合同的效力，前期物業(yè)服務(wù)合同的終止條件，物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托的條件和限制性條款，物業(yè)服務(wù)人的一般義務(wù)和信息公開義務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費義務(wù)和告知、協(xié)助義務(wù)，業(yè)主合同任意解除權(quán)，物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)訂，不定期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)及法律責任，物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù)。

三是第七編侵權(quán)責任編第十章建筑物和構(gòu)件的損害責任(共6條)。主要涉及有建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌、塌陷致害責任，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物脫落、墜落致害責任，堆放物倒塌、滾落或者滑落致害責任，在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品致害責任，林木折斷、傾倒或者果實墜落等致人損害的侵權(quán)責任。

四是《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛適用法律若干問題的解釋》（2021.12.23） (共19條)。主要涉及有業(yè)主定義（包括法定和認定）、專有部分定義和范圍、共有部分定義和范圍、車位（庫）首先滿足業(yè)主需要情形、業(yè)主共同決定的其他重大事項的范圍、專有部分面積和專有部分數(shù)量的確定、住宅改為經(jīng)營性用房的規(guī)定、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定撤銷權(quán)法律時效、業(yè)主公布權(quán)和查閱權(quán)、改變共有部分使用用途和利用共有部分開展經(jīng)營收益、承租人和借用人等物業(yè)使用人法律適用、建設(shè)單位定義和范圍、物權(quán)歸屬爭議法律適用、解釋適用時效問題。

五是《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2021.12.23） (共5條)。主要涉及業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，物業(yè)服務(wù)人請求權(quán)保護；物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主請求權(quán)保護；物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)人預收物業(yè)費處理；物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同處理以及解釋適用時效問題。

二、兩種秩序

民法典建立了業(yè)主共同決定（事項表決）新秩序和物業(yè)服務(wù)市場新秩序，主要表現(xiàn)有：

一是業(yè)主共同決定新秩序。民法典第二百七十八條下列事項由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則; (二)制定和修改管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員; (四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人; (五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金; (六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施; (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;  (九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

民法典第二百七十八條規(guī)定，對參與表決需要法律法規(guī)或者相應解釋進一步明確；在業(yè)主共同決定事項中民法典明確要求參與表決業(yè)主同意，實踐中，在民法典施行前有《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定棄權(quán)（不投票、不反饋投票結(jié)果、或者在表決票上明確為棄權(quán)）計入多數(shù)票（可能棄權(quán)視為同意），這一約定在民法典施行后存在法律風險，不符合民法典明確要求“同意”；實踐中“雙三分之二”參與催生政府加快建立的業(yè)主電子投票表決系統(tǒng)和明確民事行為（參加業(yè)主大會會議）可以授權(quán)他人代理實施（除結(jié)婚等特殊情形外）；業(yè)主委員會選舉和成員更換以及物業(yè)服務(wù)選聘和解聘等決定，在配套的行政法規(guī)、地方性立法實施后，以及業(yè)主法律法規(guī)意識增強，基層治理形成的共建共治共享治理格局后，業(yè)主自治主體產(chǎn)生更容易，物業(yè)服務(wù)市場化（選聘續(xù)聘）大大加快。

二是物業(yè)服務(wù)市場新秩序。民法典在合同編物業(yè)服務(wù)合同章，規(guī)定了物業(yè)服務(wù)市場進入（物業(yè)管理權(quán)獲得）、物業(yè)服務(wù)合同解除（含前期物業(yè)服務(wù)合同解除和業(yè)主啟動合同任意解除權(quán)）、合同續(xù)簽、合同到期后繼續(xù)執(zhí)行的不定期合同、退出移交、后合同義務(wù)等活動。具體有：

在進入方面，民法典第九百三十九條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。這一條，實質(zhì)上是確定了物業(yè)服務(wù)人獲得物業(yè)管理權(quán)的確認，包括對前期物業(yè)管理權(quán)獲得確認和業(yè)主大會、業(yè)主委員會產(chǎn)生后依法選聘的確認。

在前期物業(yè)合同終止方面。民法典第九百四十條規(guī)定建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。這里前期物業(yè)服務(wù)合同終止有兩種情形，一種是前期物業(yè)服務(wù)合同約定服務(wù)期限屆滿終止；另外一種是在合同約定的服務(wù)期限屆滿前，但是業(yè)主委員會或者業(yè)主與新的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同也終止，從立法本意看，都直接涉及了前期物業(yè)服務(wù)合同期限問題。

在業(yè)主任意解除合同方面。民法典第九百四十六條規(guī)定業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。這里包括業(yè)主依法法定程序共同決定，應當遵循民法典第二百七十八條的規(guī)定要求，同時在合同解除前，對通知物業(yè)服務(wù)人的時間實質(zhì)上是可以約定的，如果沒有約定應當提前六十日。另外，“除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失”，那還蘊藏著不可歸責于業(yè)主的事由，業(yè)主不承擔賠償損失，如不可抗力或者物業(yè)服務(wù)人違反合同約定導致合同被解除。在民法典立法中，認為物業(yè)服務(wù)人作為專門提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營者，掌握信息優(yōu)勢，處于合同的有利地位，在服務(wù)期限屆滿前，應當盡到善良管理人之職責，按照約定為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，因此民法典只規(guī)定了業(yè)主有合同任意解除權(quán)。這一條規(guī)定影響較大，對于物業(yè)服務(wù)人來說，倒逼物業(yè)服務(wù)人加強管理，提升服務(wù)質(zhì)量，遵守契約規(guī)定，按照契約約定提供服務(wù)；另一方面，對于簽訂電梯、保潔等分包方合同，需要在合同中明確因業(yè)主啟動任意解約權(quán)導致喪失物業(yè)管理權(quán)的，不構(gòu)成對分包方違約的免責條款。

在合同續(xù)簽方面。民法典第九百四十七條規(guī)定物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應當與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。這一條主要是規(guī)定了同意續(xù)聘，雙方應當在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘，應當在約定期限書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，這里強調(diào)書面通知，書面通知是法定要求，另外對于期限，如果沒有約定為九十日，主要是考慮業(yè)主共同選聘新物業(yè)服務(wù)人需要召開業(yè)主大會會議，九十日完成時間較為合理。

在不定期合同方面。民法典第九百四十八條規(guī)定物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應當提前六十日書面通知對方。這條實質(zhì)上是對事實合同的保護，以及事實合同解除做相應的規(guī)定，實踐中，需要注意的是，業(yè)主一方解決不定期合同，不是單個的業(yè)主，也不應當是業(yè)主委員會（業(yè)主委員會僅為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)，無業(yè)主共同決定授權(quán)，不能行使不定期合同解除權(quán)），應當遵循民法典第二百七十八條共同決定的規(guī)定。

在退出移交方面。民法典第九百四十九條規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。這條注意約定期限和合理期限內(nèi)退出要求，結(jié)合第九百三十八條物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容一般包括服務(wù)交接等事項，業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人簽訂的合同應當盡量細化，將服務(wù)交接退出的期限作具體規(guī)定，避免未來交接糾紛。同時如果沒有約定，合理期限，在法律法規(guī)沒有做明確規(guī)定情況下，需要行政主管部門或者街道社區(qū)等根據(jù)實踐情況，給予指導。對原物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給誰，條文明確規(guī)定了三個主體，業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主、指定的人，這與以往大家理解的原物業(yè)服務(wù)人只與業(yè)主委員會交接，交給業(yè)主委員會可以，但是交給業(yè)主委員會與之簽訂合同的新物業(yè)服務(wù)人不行（過去主要考慮新老物業(yè)交接容易產(chǎn)生群體事件），但是民法典并未強調(diào)只能是原物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會交接，相反直接法定到指定的人，實踐中，業(yè)主委員會與原物業(yè)服務(wù)人交接，交接是一項專業(yè)性非常強，工作量非常大的工作，業(yè)主委員會受專業(yè)性等影響，并不能完成此項工作，根據(jù)民事行為可以委托的原則，指定的人（新物業(yè)服務(wù)人或者第三方機構(gòu)），從民法典規(guī)定來看，是法定支持的。另外，規(guī)定了原物業(yè)服務(wù)人配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，如實告知物業(yè)的使用和管理狀況的法定義務(wù)。特別是規(guī)定原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費，而且造成業(yè)主損失的，應當賠償損失，這是一條非常重的處罰性條款，對于解決當前物業(yè)退出難題，民法典作出懲罰性條款。

在合同后義務(wù)方面。民法典第九百五十條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應當繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。這條強調(diào)了原物業(yè)服務(wù)人在業(yè)主或者業(yè)主大會沒有選聘新物業(yè)服務(wù)人前或者進行自管前，原物業(yè)服務(wù)人不得擅自撤出，要求原物業(yè)服務(wù)人站好最后一班崗，但是可以收取費用。實踐中，如果選聘出新的物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主決定自管，原物業(yè)服務(wù)人就不能不退出。

三、三個特征

從民法典關(guān)于物業(yè)管理規(guī)定來看，具有三個突出特征，具體有：

一是突出保護業(yè)主權(quán)利思路。民法典規(guī)定了業(yè)主可以自行管理，可以對建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)人進行更換，可以在合同期限內(nèi)行使任意解除權(quán)；物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分；業(yè)主可以對物業(yè)服務(wù)人違法不退出不支付物業(yè)費，可以行使請求公布權(quán)和查閱權(quán)，可以要求行為人（物業(yè)企業(yè)）對共有部分經(jīng)營收益成本的支出和合理性舉證（舉證責任倒置）等，充分體現(xiàn)了對業(yè)主物權(quán)保護，彰顯了尊重私權(quán)，是業(yè)主權(quán)利保障的宣言書，具有以強化保護業(yè)主權(quán)利的鮮明導向。

二是突出加強基層社會治理需要。規(guī)定了居民委員會應當對業(yè)主大會設(shè)立和業(yè)委會選舉給予指導和協(xié)助；物業(yè)服務(wù)人應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作，業(yè)主對物業(yè)人服務(wù)人執(zhí)行應急工作依法配合（物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主法定義務(wù)）；業(yè)主相關(guān)行為應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求保護生態(tài)環(huán)境的要求（綠色環(huán)保法律規(guī)定）；物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)服務(wù)區(qū)域違法行為采取合理措施制止，向有關(guān)部門報告并協(xié)助處理（法定制止、報告、協(xié)助）等，民法典這些規(guī)定，有利于物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主有序參與社會治理，為參與社會治理提供法治保障，發(fā)揮物業(yè)服務(wù)人在社會治理中更大作用，助推我國基層社會治理能力的提升，具有推動物業(yè)管理融入基層社會治理體系的鮮明導向。

三是突出問題導向。規(guī)定以業(yè)主大會成立難、業(yè)主委員會發(fā)揮作用難、業(yè)主大會作出決議難、維修資金使用難、業(yè)主知情權(quán)實現(xiàn)難、老物業(yè)退出難、業(yè)主維權(quán)難等問題為導向，并提出了問題解決路徑，設(shè)置了大量細化可操作性條款，特別是針對當前政府資源向小區(qū)延伸不夠，規(guī)定強化行政監(jiān)管介入物業(yè)管理民事活動，將政府部門行政管理引入民事領(lǐng)域，對行政管理部門在物業(yè)管理活動監(jiān)管提出新要求，這種立管用之法，具有解決實際問題的鮮明導向。

四、四個變化

一是新名詞。民法典涉及物業(yè)管理規(guī)定，有一些新名詞出現(xiàn)，如業(yè)主委員會成員（成員較原委員，更為精準，成員包括委員和副主任、主任，另外更體現(xiàn)業(yè)主委員會是行使共同管理權(quán)，是業(yè)主成員權(quán)體現(xiàn)）；建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（與住宅專項維修資金區(qū)別較大，不僅只聚焦住宅才建立維修資金）；建設(shè)單位（廣義概念，注意建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第十七條，另外與開發(fā)商、開發(fā)單位等區(qū)分）；物業(yè)服務(wù)人（物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，管理人，在業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)章為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人，在物業(yè)服務(wù)合同章為物業(yè)服務(wù)人，在侵權(quán)責任編損害賠償責任處為管理人）；支付物業(yè)費(從繳納到交納再到民法典支付，體現(xiàn)對物業(yè)服務(wù)是一種業(yè)主接受物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)，平等的支付費用，是一種消費服務(wù)行為，繳納和交納繳和納都是體現(xiàn)了行政管理色彩；另外，對物業(yè)費名詞，不再強調(diào)物業(yè)服務(wù)費或者物業(yè)服務(wù)公共服務(wù)費，物業(yè)費簡明扼要，而且通俗易懂) ；物業(yè)服務(wù)區(qū)域（建筑區(qū)劃、物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)服務(wù)區(qū)域，）；專業(yè)性服務(wù)組織（電梯、消防、綠化等專業(yè)單位統(tǒng)一稱呼，體現(xiàn)專業(yè)性和服務(wù)性要求，有助于引導和培育物業(yè)服務(wù)專業(yè)細分領(lǐng)域組織發(fā)展成熟）和其他第三人（社區(qū)服務(wù)和經(jīng)營類主體）、交還、交接和接管等。民法典確立了這類新名詞，從法制統(tǒng)一角度，需要行政法規(guī)、地方性法規(guī)和規(guī)章以及規(guī)范性文件保持與上位法統(tǒng)一，各類物業(yè)管理活動主體要深刻把握和領(lǐng)會民法典字詞變化的意義和立法精神。

二是新業(yè)主。民法典確立了業(yè)主議事表決新的規(guī)則，對業(yè)主組織和物業(yè)服務(wù)市場化秩序建立產(chǎn)生深遠影響；民法典確立了業(yè)主權(quán)利的同時，強調(diào)了業(yè)主義務(wù)履行，對業(yè)主義務(wù)也作了相應細化規(guī)定，如業(yè)主不能放棄權(quán)利為由不履行業(yè)主義務(wù)，行使權(quán)力時不得影響建筑物使用安全和損害他人合理權(quán)益。業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費（物業(yè)費支付，采取合同約定原則），業(yè)主裝飾裝修房屋、業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的告知等。新時期，民法典對于業(yè)主提出了更高要求，當前在物業(yè)管理活動中，亟需加強業(yè)主普法教育，培育人人守法、人人用法的法治氛圍。

三是新物業(yè)。民法典對物業(yè)服務(wù)人提出了新要求，一方面，業(yè)主表決規(guī)則變化，倒逼物業(yè)服務(wù)人要重視業(yè)主自治，新規(guī)則下甲方話語體系逐步加強，業(yè)主甲方主體地位得到民法典保護，當前物業(yè)服務(wù)人利用信息優(yōu)勢地位等開展的經(jīng)營活動將受到挑戰(zhàn)；另一方面，民法典確立了物業(yè)管理進入、解約、退出等一套完整的物業(yè)服務(wù)市場化新秩序，將大大推動物業(yè)服務(wù)市場化，加快物業(yè)服務(wù)市場化進程，對當前不完全市場化的物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域產(chǎn)生重大影響，對一些依附于建設(shè)單位等獲得物業(yè)管理權(quán)的企業(yè)來說挑戰(zhàn)巨大，相反對于專業(yè)化物業(yè)服務(wù)市場化企業(yè)，蘊藏著巨大的商業(yè)機會。市場化秩序的確立，對于純粹依靠資金高額收購的行為產(chǎn)生重大影響，民法典確立的物業(yè)服務(wù)市場化，是引導通過市場競爭實現(xiàn)資源的合理配置，實現(xiàn)市場的優(yōu)勝劣汰，而當前主要依靠資本收購途徑獲得物業(yè)管理權(quán)，收購的物業(yè)服務(wù)人資方，應當研判民法典帶來規(guī)則的變化，收購后續(xù)帶來的市場競爭風險；另外，對于物業(yè)服務(wù)人安全責任強化，彰顯安全重要性，民法典物業(yè)管理規(guī)定中，要求物業(yè)服務(wù)人采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全（安全），采取必要的安全保障措施防止高空拋物行為（高空拋物），倒逼物業(yè)服務(wù)人重視安全管理，加強內(nèi)部精細化管理，提升管理水平；民法典還強調(diào)了物業(yè)服務(wù)人公示公開責任，要求物業(yè)服務(wù)人應當定期將服務(wù)的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告（公開）；最后，民法典對物業(yè)服務(wù)人提出了禁止性行為，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。這些新規(guī)則變化，需要物業(yè)服務(wù)人重新審視市場，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)方面采取應對措施，提升管理能力和服務(wù)水平。

四是新監(jiān)管。發(fā)揮行政監(jiān)管在物業(yè)管理活動中作用。規(guī)定地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助；業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當事人可以向有關(guān)行政主管部門報告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應當依法處理等。這些規(guī)定，針對當前不斷增長的物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛，需要政府行政管理權(quán)的介入，司法法院裁判是權(quán)利救濟的最后保障線，不能將司法審判判決作為處理物業(yè)管理糾紛的唯一救濟手段，司法權(quán)不能前置到矛盾糾紛最前線。發(fā)揮物業(yè)管理行政監(jiān)管力量，在當前如何實現(xiàn)行政部門之間合力，形成齊抓共管，實現(xiàn)行政綜合執(zhí)法進小區(qū)，從法律、法規(guī)上理順部門之間職責變得尤為重要，另外如何發(fā)揮街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）及社區(qū)屬地化監(jiān)管優(yōu)勢，將物業(yè)管理納入基層社會治理重要內(nèi)容，實現(xiàn)政府部門的“條”和街道社區(qū)屬地的“塊”的結(jié)合，形成條塊合力變得尤為重要，這些對政府監(jiān)管提出了新要求。

五、五點注意

一是注意建設(shè)單位的相關(guān)規(guī)定。民法典規(guī)定了建設(shè)單位利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營；建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換；建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同等。這些規(guī)定要求我們重新審視建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)。

二是合理和必要規(guī)定。民法典涉及物業(yè)管理章節(jié)，使用了大量的合理和必要的規(guī)定，如共有部分經(jīng)營收入，扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有；物業(yè)服務(wù)人應當采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全；對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應當及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理；維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告；業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付。合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁；業(yè)主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查；物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域；物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止高空拋物或者墜物發(fā)生。如何厘定什么是合理、什么是必要，需要法規(guī)和規(guī)章，契約等進行細化、明確，避免各主體之間爭議。

三是約定的規(guī)定。民法典作為民法，充分彰顯了遵循當事人約定，在物業(yè)管理規(guī)定處，使用了大量約定的表述，如規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。物業(yè)服務(wù)人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。物業(yè)管理活動各主體，需要注意約定相關(guān)規(guī)定，強化書面契約約定。

四是法律、法規(guī)規(guī)定。民法典涉及物業(yè)管理條文，對不少物業(yè)管理事項，采用授權(quán)“他”法規(guī)定處理，如業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定；緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當事人可以向有關(guān)行政主管部門報告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應當依法處理；建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主具有法律約束力等，這些依法規(guī)定，需要貫徹落實民法典立法精神和規(guī)定，行政法規(guī)、地方性法規(guī)進行細化規(guī)定，配套民法典落實施行。

五是民法典施行規(guī)定。民法典規(guī)定本法自2021年1月1日起施行，這要求2021年1月1日后，物業(yè)管理活動，需要遵循民法典規(guī)定，原物權(quán)法因民法典施行已經(jīng)廢止；當前各地依據(jù)原物權(quán)法制定的相關(guān)法規(guī)和政策，與民法典規(guī)定及立法精神沖突，以民法典為準（民法典是僅次于憲法的國家基本法律，地方性法規(guī)無論是否修改，與民法典沖突，均以民法典為準）；《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋，這項規(guī)定，體現(xiàn)了在解釋施行后，如果沒有終審，需要適用解釋規(guī)定。