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四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《四川省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的通知
發(fā)布時間:2019-07-09    來源:四川物業(yè)管理網(wǎng)     閱讀次數(shù):28600

各市(州)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門:

為規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定,我廳制定了《四川省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》,現(xiàn)予印發(fā),請遵照執(zhí)行。

四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

2016年6月30日

四川省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

 

第一章  總則

第一條 為規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》、《四川省物業(yè)管理條例》及有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)則。

第二條  本省行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、選舉和活動,適用本規(guī)則。

第三條  業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益,履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主大會的決定,對業(yè)主具有約束力。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個業(yè)主大會。

第四條  業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會賦予的職責(zé),執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,接受街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo),接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。

第五條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使共同管理權(quán)。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會對業(yè)主損害他人合法權(quán)益或者業(yè)主共同利益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條  街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的工作,督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé);協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系,調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

居民(村民)委員會協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、選舉和活動的法律服務(wù)工作和物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作出現(xiàn)爭議時應(yīng)當(dāng)接受司法行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

 

第二章  業(yè)主大會成立

第八條 本規(guī)則所稱業(yè)主,包括:

(一)依法登記取得房屋所有權(quán)的人;

(二)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權(quán)的人;

(三)因繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的人;

(四)因合法建造等事實行為取得房屋所有權(quán)的人;

(五)基于房屋買賣等民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。

第九條  業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利:

(一)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分實施共同管理;

(二)對共同管理的有關(guān)事項提出建議;

(三)對需要業(yè)主共同決定的事項,行使表決權(quán);

(四)在物業(yè)管理活動中,享有選舉權(quán)和被選舉權(quán);

(五)對物業(yè)管理活動享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行;

(八)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;

(九)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他權(quán)利。

第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務(wù):

(一)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定;

(二)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定,并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù);

(四)履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù);

(五)按照規(guī)定和約定交納專項維修資金、物業(yè)服務(wù)費用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

(六)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他義務(wù)。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上或者交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)50%以上的;首套房屋交付已屆滿兩年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)20%以上的;物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同屆滿前90天的;符合上述條件之一起30日以內(nèi),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)書面申請成立業(yè)主大會,并同時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等文件資料。

建設(shè)單位未及時書面報告申請成立業(yè)主大會的,同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分10%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)提出成立業(yè)主大會的書面申請,街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位在30日以內(nèi)改正。

第十二條 街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會申請之日起15日以內(nèi),會同物業(yè)所在地縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組,籌備召開首次業(yè)主大會會議。籌備組由業(yè)主代表,建設(shè)單位、房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)和居民(村民)委員會代表組成。籌備組中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的三分之二。

籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)代表擔(dān)任。

鼓勵和支持公益律師為業(yè)主大會的成立和活動提供法律服務(wù)。街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)可指定具有專業(yè)知識和服務(wù)能力的律師或者其他人員協(xié)助籌備組參與籌備相關(guān)工作。

第十三條 籌備組組長履行以下職責(zé):

(一)召集和主持籌備組會議;

(二)對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認(rèn);

(三)簽發(fā)籌備組公告;

(四)在籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告上簽字;

(五)籌備組賦予籌備組組長的其他職責(zé)。

籌備組組長不履行或者不適當(dāng)履行前款規(guī)定職責(zé)的,經(jīng)籌備組中三分之二以上成員簽字確認(rèn),可以向街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)書面申請另行指定組長,街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時指定。

第十四條  籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)或者居民(村民)委員會組織業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生?;I備組人數(shù)由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模合理設(shè)置,總?cè)藬?shù)為單數(shù)。

籌備組中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強、具備必要的工作時間、模范履行業(yè)主義務(wù),遵守(臨時)管理規(guī)約。

第十五條  街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告7日以上,籌備組自公告之日起成立。

業(yè)主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。

第十六條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起7日以內(nèi)向籌備組提供籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列文件資料,并承擔(dān)籌備組工作經(jīng)費和召開首次業(yè)主大會會議所必需經(jīng)費。

(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業(yè)主名冊(業(yè)主姓名、房號及建筑面積、聯(lián)系方式);

(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;

(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

(七)其他有關(guān)文件資料。

籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密,不得將前款資料用于與籌備無關(guān)的活動。

第十七條  籌備組需要核查業(yè)主名冊、規(guī)劃車位的處分、依法屬于全體業(yè)主共有部分狀況的,相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

第十八條  籌備組在首次業(yè)主大會會議召開前應(yīng)完成下列事項:

(一)確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主專有部分面積;

(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式;

(三)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(四)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

(五)擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案,提出業(yè)主委員會委員候選人建議名單;

(六)擬定首次業(yè)主大會會議籌備及召開會議費用預(yù)算明細(xì)和結(jié)算方案;

(七)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

上述事項公示時間不少于7日,在公示期間,業(yè)主可以對以上事項向籌備組提出建議和意見,籌備組應(yīng)當(dāng)予以記錄。

公示期滿后7日以內(nèi),籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主的建議和意見對各事項進(jìn)行修改,并將修改后的文本向業(yè)主公示。對業(yè)主提出的建議和意見未采納的,應(yīng)作說明。

首次業(yè)主大會會議召開前15日,籌備組應(yīng)當(dāng)將首次業(yè)主大會會議議題和需要業(yè)主表決的內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府),公告期不少于15日。

第十九條  首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對以下事項依次進(jìn)行表決,并應(yīng)當(dāng)全部經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意:

(一)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;
    (二)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會;
    (三)表決通過需要首次業(yè)主大會會議議決的其他事項。

管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的草案經(jīng)表決未通過的,籌備組應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見進(jìn)行相應(yīng)修改后,重新組織表決。

業(yè)主表決形式可采用集體討論、書面征求意見、現(xiàn)場投票、傳真、短信表決等方式。但不論采用其中任何形式都應(yīng)當(dāng)具備真實性、可追溯性。

第二十條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項依法作出約定:

(一)物業(yè)使用、維護(hù)、管理;

(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

(三)物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益分配;

(四)業(yè)主共同利益的維護(hù)與共同管理權(quán)的行使;

(五)業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù);

(六)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約對業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約,侵害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的,受侵害人可以提起訴訟。

第二十一條  業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對以下事項依法作出約定:

(一)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

(二)業(yè)主大會會議的表決程序;

(三)業(yè)主委員會的屆期、人數(shù),委員的任職條件和資格終止情形;

(四)業(yè)主委員會候補委員的設(shè)置;

(五)業(yè)主委員會的換屆程序、補選辦法和議事規(guī)則等;

(六)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;

(七)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理;

(八) 缺席業(yè)主表決票、棄權(quán)票的計算規(guī)則。

第二十二條  業(yè)主有侵害業(yè)主共同權(quán)益行為的,包括不交存專項維修資金、拒付或者不按時交納物業(yè)服務(wù)費用和其他應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M用、違法拆改建筑結(jié)構(gòu)裝修、違法搭建、占用公共空間與園林綠地、非法“住改商”、損害相鄰權(quán)利人合法權(quán)益、非法組織集會等,業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其被選舉權(quán)的行使予以限制,限制時限由業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主權(quán)利的限制不免除其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

第二十三條  業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計算。

業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定:
    (一)專有部分面積,按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行不動產(chǎn)登記的,暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進(jìn)行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;
    (二)建筑物總面積,按照前項的統(tǒng)計總和計算。

業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定:
    (一)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計算,一個專有部分按一人計算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;
    (二)總?cè)藬?shù),按照前項的統(tǒng)計總和計算。

機動車車庫(位)建筑面積統(tǒng)計認(rèn)定時是否計入產(chǎn)權(quán)人房屋面積,由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。如計入產(chǎn)權(quán)人房屋面積的,不單獨計算業(yè)主人數(shù)。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。

第二十四條  籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則:

(一)籌備組組長召集和主持籌備組會議;

(二)籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組過半數(shù)以上成員同意;成員進(jìn)行表決時應(yīng)當(dāng)在決議上簽字,注明同意、反對或者棄權(quán)。持保留意見的成員不簽字的,不影響決議的效力;

(三)籌備組應(yīng)當(dāng)對會議進(jìn)行書面記錄,籌備組組長應(yīng)當(dāng)對會議記錄簽字確認(rèn);

(四)籌備組成員不能委托代理人參加會議,但成員是法人或其他組織的除外;

(五)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日以內(nèi)完成籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會會議;

(六)業(yè)主大會成立后,籌備組應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)或逾期未完成籌備工作的,籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由,籌備組自公告之日起自動解散,符合第十一條規(guī)定的,可以重新申請成立業(yè)主大會。

第二十五條  首次業(yè)主大會會議表決結(jié)果作出后3日以內(nèi),應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,公告時間不少于7日。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第二十六條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日以內(nèi),持以下材料依法向物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)備案:

(一)籌備組出具的由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告;

(二)業(yè)主大會決議;

(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(四)業(yè)主委員會委員名單;

(五)首次業(yè)主委員會決議事項;

(六)籌備組及業(yè)主大會決定的其他重大事項。

材料齊全的,街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在15個工作日內(nèi)予以備案,出具書面?zhèn)浒缸C明,并在備案后7日以內(nèi)將備案材料抄送縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地的公安派出所、居民(村民)委員會。

因管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員等事項內(nèi)容發(fā)生變更時,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日以內(nèi)到原備案機關(guān)辦理變更備案。

第二十七條  業(yè)主委員會憑街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)出具的備案證明,向物業(yè)所在地的公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章,印章應(yīng)注明屆數(shù)、有效期及編碼等重要事項。

 

第三章  業(yè)主大會活動

第二十八條  業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域權(quán)利和管理責(zé)任主體,履行以下職責(zé):

(一)制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會工作;

(三)確定物業(yè)管理方式,選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

(四)籌集和使用專項維修資金;

(五)制定、修改共有部分管理、使用、經(jīng)營等方面的規(guī)則;

(六)改變或撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議;

(七)依法改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定或者管理規(guī)約約定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

決定第(四)項、第(七)項事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的,從其規(guī)定。

第二十九條  業(yè)主人數(shù)較多,業(yè)主可以幢、單元等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,具體辦法在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會議前3日以內(nèi),就需業(yè)主大會會議表決的事項書面征求其所代表業(yè)主的意見,業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后,由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會會議投票表決。

第三十條 業(yè)主大會會議提議事項應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)則第二十八條的規(guī)定。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自提議確定之日起,將業(yè)主大會會議擬表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并告知相關(guān)的居民(村民)委員會,公示期不少于15日。

公示期內(nèi),業(yè)主可以對擬表決事項提出建議和意見,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以參考,可以對擬表決事項的具體內(nèi)容進(jìn)行修改,并接受業(yè)主質(zhì)詢。擬表決事項經(jīng)修改后應(yīng)進(jìn)行公告,公告期不少于15日。

第三十一條  因故無法按期完成業(yè)主大會會議投票的,應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及延長期限,但延長期限應(yīng)在30日以內(nèi)。

第三十二條  業(yè)主可以幢、單元為單位,共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù),但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約,不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。事項范圍、議事方式、程序應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

第三十三條  業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開,每年至少召開一次。業(yè)主大會定期會議召開前3日以內(nèi),業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告以下內(nèi)容:

(一)上一年度物業(yè)管理情況報告;

(二)上一年度業(yè)主委員會工作情況報告;

(三)上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理情況報告;

(四)上一年度利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營活動所得的收益和使用情況報告;

(五)物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。

業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)討論并決議以下內(nèi)容:

(一)審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的年度工作計劃;

(二)選舉需要補選的業(yè)主委員會委員;

(三)決議下一年度物業(yè)管理有關(guān)事項;

(四)決議下一年度業(yè)主大會收支預(yù)算;

(五)決議物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。

第三十四條  發(fā)生下列情形之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議或者情形發(fā)生之日起20日以內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議:

(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主向業(yè)主委員會書面提議的;

(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)等緊急事件或發(fā)生重大事故需要及時處理的;

(三)業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)二分之一以上的,或者業(yè)主委員會主任、副主任全部辭職、離任的;
    (四)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定需要召開業(yè)主大會臨時會議的其他情形。

第三十五條  業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會會議只能由任期內(nèi)的業(yè)主委員會或街道辦事處﹙鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府﹚組織召開。

第三十六條  經(jīng)業(yè)主大會決定,可以對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾?。實施自行管理的全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約就管理事項、管理實施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)方式等事項共同作出約定,并告知物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)。

第三十七條  物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前60日以內(nèi),業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議,決定物業(yè)管理方式、服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及是否續(xù)聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項。表決未結(jié)束而合同期滿,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未放棄服務(wù)的,原物業(yè)服務(wù)合同效力延至新物業(yè)服務(wù)合同生效之日。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同;決定解聘的,應(yīng)當(dāng)履行必要的告知義務(wù),合同未約定告知期限的,應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前60日告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)按照《四川省物業(yè)管理條例》第五十三條的規(guī)定履行告知義務(wù),并于物業(yè)服務(wù)合同解除或終止后向業(yè)主委員會履行相應(yīng)交接義務(wù)。

第四章  業(yè)主委員會

 

第三十八條  業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,由5至11人單數(shù)組成,任期不超過5年。委員具體數(shù)額、具體任期和選舉結(jié)果的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確約定。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日以內(nèi)召開首次會議,推選業(yè)主委員會主任和副主任。

主任、副主任應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會委員推選,不經(jīng)業(yè)主委員會委員推選不得擔(dān)任,具體產(chǎn)生辦法可以通過業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

第三十九條  業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并應(yīng)當(dāng)符合下列資格條件:

(一)具有完全民事行為能力,無不良信用記錄;

(二)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,模范遵守履行業(yè)主義務(wù);

(三)未處于法定限制被選舉權(quán)情形或未被業(yè)主大會依約限制被選舉權(quán);

(四)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,公正廉潔;

(五)具有一定組織能力;

(六)具備必要的工作時間;

(七)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他資格條件;

(八)按規(guī)定和約定按時交納物業(yè)服務(wù)費用及其他應(yīng)交共同分?jǐn)傎M用。

除上述條件外,業(yè)主委員會主任還應(yīng)當(dāng)符合以下條件:

(一)具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎(chǔ);

(二)具有良好的職業(yè)道德,遵紀(jì)守法;

(三)熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主是法人或其他組織的,可以授權(quán)其代表參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),一名自然人只能代表一個法人或其他組織。

第四十條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定,接受業(yè)主的監(jiān)督,依法履行下列職責(zé):

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議,維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益;

(二)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理實施情況;

(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(四)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(六)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

(七)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。但本規(guī)則第二十八條規(guī)定應(yīng)召開業(yè)主大會會議由全體業(yè)主共同決定的事項不得授權(quán)業(yè)主委員會直接行使或決定。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定、物業(yè)服務(wù)合同、專項維修資金的籌集使用、物業(yè)共有部分的使用與經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況及其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第四十一條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會會議。會議由主任召集和主持;主任不能履行職責(zé)或不履行職責(zé)的,由副主任召集和主持;副主任不能履行職責(zé)或不履行職責(zé)的,由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。業(yè)主委員會會議不得以書面形式召開。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,每名委員擁有一票表決權(quán)。業(yè)主委員會作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認(rèn),自作出決定之日起3日以內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,公告期不少于7日。

業(yè)主委員會召開會議時,可以邀請物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)或相關(guān)居民(村民)委員會的代表參加。涉及重要事項的,業(yè)主委員會召開會議前應(yīng)當(dāng)先行召開業(yè)主意見征求會,公開聽取業(yè)主的意見,并可以邀請業(yè)主代表旁聽業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)有書面記錄,由參會委員簽字后存檔。

第四十二條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將下列屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同所有的檔案資料編號造冊,并指定專人管理:
   (一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)資料;
   (二)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同;
   (三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄、作出的決定等書面材料;
   (四)業(yè)主委員會備案材料和本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他有關(guān)制度;
   (五)專項維修資金、利用物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益及工作經(jīng)費的收支情況清冊;
   (六)業(yè)主委員會選舉工作、印章使用登記、財務(wù)會計等檔案;

(七)業(yè)主名冊及聯(lián)系方式、業(yè)主建議及意見;
    (八)相關(guān)公示、公告;

(九)業(yè)主共同決定事項的表決資料;
    (十)其他有關(guān)材料。
    第四十三條  業(yè)主委員會委員實行任期制,每屆任期同業(yè)主委員會任期,可以連選連任。

第四十四條  業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格自動終止,并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告:

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的;

(二)因健康等原因喪失履行職責(zé)能力的;

(三)被依法追究刑事責(zé)任,無法履行委員職責(zé)的;

(四)在換屆過程中無理由不移交所保管的印章、資料、賬冊等業(yè)主委員會物品的;

(五)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

業(yè)主委員會委員以書面形式向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出辭職請求的,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán),可以決定是否終止其委員資格。

第四十五條  業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,由業(yè)主大會或業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán),罷免其委員資格:

(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)的;

(二)索取收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或利害關(guān)系業(yè)主提供的錢物和非法利益的;

(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免本人或利害關(guān)系人物業(yè)服務(wù)費的;

(四)在競選業(yè)主委員會委員期間有利益誘惑或作出侵害業(yè)主權(quán)益及他人合法權(quán)益的承諾等違規(guī)行為被查實的;

(五)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)用途的;

(六)滿1年以上不交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用的;

(七)連續(xù)3次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的;

(八)經(jīng)業(yè)主委員會二分之一以上委員或20%以上的業(yè)主提議撤銷其委員資格的;

(九)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他罷免資格的情形。

第四十六條  縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門建立業(yè)主委員會委員的履職信用記分制度。

第四十七條  業(yè)主共有的相關(guān)財物及本規(guī)則第四十二條規(guī)定的材料屬于業(yè)主共有,任何組織或個人不得侵占。

因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因?qū)е聵I(yè)主大會、業(yè)主委員會解散的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在解散前將檔案等資料移交給居民﹙村民﹚委員會代為保管,并以書面形式告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府),并按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。

業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi),上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)監(jiān)督下將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物,移交給新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的,新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)協(xié)助收回。

業(yè)主委員會委員資格終止或被罷免的,應(yīng)當(dāng)自終止或被罷免之日起7日以內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物,移交給業(yè)主委員會;經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)催告仍拒不移交的,業(yè)主委員會可依法向?qū)俚厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

業(yè)主委員會委員集體提出辭職的,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由,并將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由居民﹙村民﹚委員會代為保管,并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)。業(yè)主委員會委員離任時,全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定是否對離任委員進(jìn)行財務(wù)審計。

第四十八條  業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時,按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定進(jìn)行增補。

第四十九條  經(jīng)業(yè)主大會同意,業(yè)主委員會可以聘用專業(yè)人員,聘用方式等事宜需在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定,相關(guān)工作經(jīng)費具體籌集和使用辦法由業(yè)主大會決定。

 

第五章  指導(dǎo)監(jiān)督

 

第五十條 建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會相關(guān)義務(wù)的,籌備組可向街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)報告,街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正。違反法律、法規(guī)、規(guī)章的,縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處罰,并將處罰結(jié)果抄送街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)。

第五十一條  業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議、不履行職責(zé)的,物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在接到投訴之日起10日以內(nèi)責(zé)令其限期履行職責(zé)。業(yè)主委員會逾期仍不履行的,街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議,共同決定有關(guān)事項。

業(yè)主委員會任期屆滿前90日,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的,物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉。逾期不組織的,可以由物業(yè)所在地的居民(村民)委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下,組織換屆選舉工作。

第五十二條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主委員會工作規(guī)則,擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的,物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,并通告全體業(yè)主;造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的,應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。

第五十三條  業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員應(yīng)當(dāng)忠于職守,依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的,其委員資格和工作人員資格是否終止,由業(yè)主大會共同決定。

業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的,物業(yè)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

第五十四條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)的居民(村民)委員會依法履行自治管理職責(zé),支持居民(村民)委員會開展工作,共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設(shè)等相關(guān)工作。居民(村民)委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會開展工作,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民(村民)委員會,并聽取其意見,接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五十五條  街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)可以組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議,由房地產(chǎn)行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出所、居民﹙村民﹚委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方代表參加,共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動中遇到的問題。

第五十六條  對街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)作出的撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定有異議的,業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以申請行政復(fù)議,或者提起行政訴訟。

 

第六章  附則

 

第五十七條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由全體業(yè)主行使共同管理的權(quán)利。

第五十八條  本規(guī)則中所稱的“以上”、“以下”、“以內(nèi)”、“屆滿”、“少于”,包括本數(shù)。

第五十九條  本規(guī)則自2016年8月1日起施行。


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