交房，要驗(yàn)房

這個道理大家都懂

看看房子哪里有問題

在驗(yàn)房單上簽字確認(rèn)

這是驗(yàn)房交房的必備

但是

新房

畢竟不是孤零零的一套房而已

它是在小區(qū)內(nèi)

那么問題來了

與之相關(guān)的公共配套設(shè)施設(shè)備

比如電梯、車庫、消防設(shè)施等

誰來驗(yàn)？怎么驗(yàn)？驗(yàn)得不對誰來負(fù)責(zé)？

這就涉及到一個專有名詞

物業(yè)承接查驗(yàn)

問：什么是物業(yè)承接查驗(yàn)？

答：物業(yè)承接查驗(yàn)，一般是在業(yè)委會尚未產(chǎn)生的情況下，前期物業(yè)企業(yè)代全體業(yè)主對共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動。

新版《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》，2022年5月1日起施行）起草組成員、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳物業(yè)管理專家伍三明表示，相比2012年四川省物業(yè)管理?xiàng)l例，《條例》對物業(yè)承接查驗(yàn)要求進(jìn)行了強(qiáng)化，還首次明確不依法開展物業(yè)承接查驗(yàn)的法律責(zé)任和懲處措施。

個別小區(qū)為何“災(zāi)害”不斷？

根本在于物業(yè)承接查驗(yàn)“太水了”

電梯有問題、排水系統(tǒng)有問題、消防設(shè)施有問題……還未入住多長時間，在部分小區(qū)，一系列問題不斷。這些，是因?yàn)樾^(qū)“運(yùn)氣不好”，還是在公共設(shè)施上本來就“先天不足”呢？

如果是“先天不足”，那又是什么原因？住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳物業(yè)管理專家路虎林表示，所謂“先天不足”，是建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)時就根本沒做到位，導(dǎo)致交付的物業(yè)本身就存在瑕疵，“交的有病，接的有病”。

現(xiàn)實(shí)中，這樣的案例并不鮮見：

案例一

2020年11月5日，網(wǎng)友爆料：廣安市武勝塞納灣畔小區(qū)業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)沒有進(jìn)行承接查驗(yàn)。相關(guān)部門回復(fù)稱，該小區(qū)于2020年10月20日交房，但未按規(guī)定進(jìn)行承接查驗(yàn)制度，已責(zé)令限期整改。

案例二

2021年8月，網(wǎng)友爆料：資陽安岳鴻騰廣場二期交房1年多，車庫不能使用，因排水系統(tǒng)有問題，一到下雨車庫就被淹，電梯就無法使用。后經(jīng)相關(guān)部門核實(shí)，該小區(qū)2020年交房，交房時物業(yè)未承接查驗(yàn)，配套設(shè)施設(shè)備未完善，遺留問題多。

可以看到，一些新建小區(qū)“帶病”交房，損害業(yè)主利益，造成諸多隱患和糾紛。

增加承接查驗(yàn)透明性

明確“未經(jīng)查驗(yàn)的”物業(yè)不得接收

為何類似上述的糾紛，會經(jīng)常不斷？

住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳物業(yè)管理專家文武分析認(rèn)為，大概有以下4方面原因：

許多物業(yè)項(xiàng)目在交接時，承接查驗(yàn)工作未能引起各方足夠重視，環(huán)節(jié)缺失；

建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)存在利害關(guān)系，導(dǎo)致承接查驗(yàn)流于形式，無人監(jiān)督管理；

沒有住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門的介入與監(jiān)督，很難落實(shí)好物業(yè)承接查；

物業(yè)承接查驗(yàn)工作專業(yè)要求高，技術(shù)難度大。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，針對上述問題，《條例》進(jìn)行了一系列針對性的制度設(shè)計(jì)。

首先，必須開展物業(yè)交付承接查驗(yàn)制度。

《條例》第五十六條：“新建物業(yè)實(shí)行物業(yè)交付承接查驗(yàn)制度。承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)人和建設(shè)單位在新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)按照國家、省相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共有部分和其相應(yīng)的物業(yè)檔案進(jìn)行查驗(yàn)?！?/span>

沒有驗(yàn)過的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)人能不能接收？對此，《條例》特別明確：“物業(yè)服務(wù)人不得承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)?！?/span>

其次，增加承接查驗(yàn)活動的透明性——承接查驗(yàn)不再只有物業(yè)和建設(shè)單位，增加了業(yè)主代表、主管部門和基層政府代表應(yīng)當(dāng)參加。

《條例》明確：“物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請買受人代表以及物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行?！?/span>

伍三明解釋說，這里的買受人代表，應(yīng)當(dāng)由縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門從公開報名的買受人中確定，“這一款規(guī)定是新增的，在全國首創(chuàng)，避免買受人代表由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人暗中操作，致使物業(yè)承接查驗(yàn)‘走過場’流于形式?！?/span>

他補(bǔ)充說，在實(shí)踐中，一些懂土建、設(shè)施設(shè)備，有經(jīng)驗(yàn)的買受人可以向主管部門報名，主管部門從公開報名的買受人中確定參與人，報名和確定買受人代表等具體程序和要求，需要縣級主管部門進(jìn)一步細(xì)化明確。

“帶病”交付物業(yè)怎么辦？

這些法律責(zé)任和懲罰性措施在此等候

電梯、排水系統(tǒng)、消防設(shè)施等小區(qū)公共設(shè)施，不得“帶病”交付。

對此，《條例》明確規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人不得惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動中共同侵害業(yè)主利益?！?/span>

一方面，加強(qiáng)監(jiān)督。

《條例》第五十七條：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接后三十日內(nèi)，將查驗(yàn)文件向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示，公示期不少于三十日?！?/span>

另一方面，法律責(zé)任和懲罰性措施，同步跟上。

《條例》第九十九條：“建設(shè)單位違反本條例第五十六條關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)定的，由縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款；給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”

《條例》第一百條：“物業(yè)服務(wù)人第五十六條關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)定的，由縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款；給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/span>

《條例》第一百條：“物業(yè)服務(wù)人違反本條例第五十七條未按時將查驗(yàn)文件備案并公示，由縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款?！?/span>