小區(qū)有公共收益嗎？有多少？

它們在哪里、怎么使用的？

又用在哪里了？

這些問題

對(duì)于大部分小區(qū)居民來說

似乎一直是一個(gè)謎

實(shí)際上，小區(qū)公共收益還真不少，包括電梯廣告收入、快遞柜場地占用費(fèi)、停車費(fèi)……但因?yàn)楣彩找娴牟煌该饕约耙恍I(yè)主的不關(guān)心——這些本屬于全體業(yè)主的收益，很容易成為一筆“糊涂賬”，這也是近年來公共收益成為小區(qū)一個(gè)矛盾焦點(diǎn)的原因所在。

新版《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》，2022年5月1日起施行）起草組成員、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳物業(yè)管理專家伍三明表示，關(guān)于公共收益，《條例》新增和明確了一系列規(guī)定，賦予了業(yè)主更多的保護(hù)合法權(quán)益“武器”，將可有效避免公共收益成為“糊涂賬”。

公共收益存私人賬戶？《條例》明確“這樣的操作不得行了”

城市小區(qū)，相當(dāng)于一個(gè)小社會(huì)，規(guī)模并不小，動(dòng)輒上千戶很平常——在這樣一個(gè)大的物理空間內(nèi)，包括廣告等在內(nèi)的公共收益不是一個(gè)小數(shù)目。

那么，公共收益，該存哪里？這個(gè)問題似乎多此一問。但實(shí)際上，現(xiàn)實(shí)中，將屬于全體業(yè)主的公共收益存入私人賬戶，這樣的操作還并不鮮見。

案例一

案例一：存業(yè)主委員會(huì)私人賬戶。2020年5月，成都市雙流區(qū)錦繡華都小區(qū)業(yè)主爆料稱，該小區(qū)新成立業(yè)委會(huì)后，第二屆業(yè)委會(huì)成員拒不移交公共收益，并將公共收益存入私人賬戶。

案例二

存物業(yè)工作人員私人賬戶。2021年9月，媒體報(bào)道：成都芳草地小區(qū)業(yè)主舉報(bào)小區(qū)“住改商”，開設(shè)餐館茶樓、按摩養(yǎng)生館，還有花店、月子中心、武術(shù)館和民宿等，同時(shí)，業(yè)委會(huì)將全體業(yè)主公共收益資金放于物業(yè)工作人員私人賬戶，致使該賬戶資金收支情況不透明。

為避免此類情況的發(fā)生，對(duì)于公共資金的存放，《條例》明確規(guī)定：開設(shè)業(yè)主共有資金賬戶。

《條例》第三十五條第三款：業(yè)主委員會(huì)持備案通知書、印章等向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府市場監(jiān)管部門申請(qǐng)辦理業(yè)主大會(huì)社會(huì)信用代碼登記，開設(shè)業(yè)主共有資金賬戶，在共有資金賬戶中設(shè)立業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼科目。

“這一條中，規(guī)定開設(shè)是業(yè)主共有資金賬戶，不再是業(yè)委會(huì)賬戶，將錢袋子攥到全體業(yè)主名下，避免業(yè)委會(huì)認(rèn)為是他的錢，想怎么用就怎么用了?！弊》砍青l(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，最后一句關(guān)于“業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼科目”的表述，有利于監(jiān)督業(yè)委會(huì)財(cái)務(wù)開支，“對(duì)于以后審計(jì)查賬，在賬戶里一目了然，以后業(yè)委會(huì)用錢不再任意了”。

這規(guī)定，對(duì)于以前未開設(shè)業(yè)主共有資金賬戶的也有效力。《條例》第三十五條第四款：”本條例施行前開設(shè)的業(yè)主委員會(huì)資金賬戶，按照前款規(guī)定依法變更為業(yè)主共有資金賬戶。”

同時(shí)，《條例》八十三條明確：“共有部分收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶，共有部分收益應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)入該賬戶。共有資金賬戶由業(yè)主委員會(huì)管理?！边@樣一來，“《條例》施行后，物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)代管的共有部分收益要及時(shí)轉(zhuǎn)入到業(yè)主共有資金賬戶中去。”

公共收益須按程序公示和監(jiān)督不能再成為一筆“糊涂賬”

怎樣不成為一筆“糊涂賬”？

公示公開

是最佳選項(xiàng)

對(duì)此

《條例》進(jìn)行了一系列的制度設(shè)計(jì)

——《條例》第三十七條：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營收益的收支情況及時(shí)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置和通過互聯(lián)網(wǎng)方式公示，應(yīng)當(dāng)每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。”

對(duì)于共有部分委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營的，《條例》第五十二條也做了相同的公示時(shí)間要求。

對(duì)公示的事項(xiàng)有異議

怎么辦？

《條例》同樣有制度支持

《條例》第八十三條明確：“物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)Ｓ胁糠置娣e占比百分之二十以上的業(yè)主或者人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主對(duì)共有部分收益收支情況提出書面異議的，可以組織業(yè)主審計(jì)小組或者委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。”

同時(shí)

《條例》還明確規(guī)定了

基層政府的監(jiān)督責(zé)任

《條例》第八十三條指出，“街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)每年開展一次對(duì)共有資金使用和收支情況的檢查，檢查情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示。”起草組專家表示：“公共收益矛盾相對(duì)比較多，收得糊涂、用得糊涂、管得糊涂，所以要求基層政府加強(qiáng)監(jiān)督檢查。為避免走形式，《條例》在這里特別明確了監(jiān)督檢查開展的形式和一系列細(xì)節(jié)?！?/span>

公共收益究竟該怎么用？“中飽私囊”逃不脫這些法律責(zé)任

公共收益資金怎么用？對(duì)于這一問題，《條例》有明確的回應(yīng)：“利用共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業(yè)主共有。業(yè)主共有部分收益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于業(yè)主公共支出，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”

這里的合理成本，包括哪些內(nèi)容呢？伍三明解釋說：“這里要區(qū)分收入和收益，收益是扣除合理成本之后的，除開展經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的人力、物力以及稅金等管理成本外，物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營的合理酬金，可以視為合理成本；收益的處置，優(yōu)先用于業(yè)主公共支出，如公共維修，也可以由業(yè)主大會(huì)決定使用?！?/span>

同時(shí)，為防止公共收益資金“中飽私囊”，《條例》特別明確了一系列法律責(zé)任。

這不是空穴來風(fēng)，現(xiàn)實(shí)中案例不少。

比如，2019年，廣元市恒星城一期商住小區(qū)業(yè)委會(huì)主任李某以非法占有為目的，利用擔(dān)任業(yè)委會(huì)主任的職務(wù)便利，將本單位管理的財(cái)物365420.00元占為己有，犯職務(wù)侵占罪，一審被判處有期徒刑一年四個(gè)月，二審法院維持原判。

挪用、侵占共有收益，法律責(zé)任有哪些？

——“業(yè)委會(huì)及其成員不得挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)?！薄稐l例》第一百零一條：“業(yè)主委員會(huì)成員有違反本條例第三十八條規(guī)定行為之一的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告，可處五千元以上二萬元以下罰款，有違法所得的，沒收違法所得。給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”

——“物業(yè)服務(wù)人不得挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有部分收益。”《條例》第一百條：“挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有部分收益的，責(zé)令改正，所得收益退還全體業(yè)主，并處所得收益二倍以下罰款。”